全国洗浴温泉老旧场馆诊断评估、低成本提质与改造升级专项技术规范

标准编号：Q/MS 041—2026

编制单位：沈阳沐色装饰工程有限公司、沈阳沐色建筑设计院

适用范围：全国范围内存量浴场、原有温泉场馆、老式水汇的洗浴设计、洗浴装修、温泉设计、温泉装修升级工程。包含项目前期勘测诊断、现状分级评估、局部微提质、中度业态升级、整体全域重构、新旧结构兼容、原有机电复用、改造工期管控、南北差异化改造方案。

前言

国内大量早年落成的洗浴、温泉场馆，历经多年运营，普遍出现动线混乱、空间低效、设备老化、环境潮湿霉变、业态老旧、风格落伍等一系列问题。在市场快速迭代之下，老店竞争力持续衰减，客流流失严重。

众多投资方在老旧场馆改造项目之中，容易陷入两极误区：要么盲目全盘推倒，造价高昂，工期漫长；要么仅仅简单更换软装，无法从根源解决空间、机电、业态的深层短板，改造完成短时间内再度落伍。南方老温泉常年潮湿，腐蚀损毁严重；北方老式浴场能耗居高不下，保温、新风体系普遍缺失。

本规范建立完整的老旧洗浴温泉场馆勘测诊断体系，划分改造等级，区分微改、中度升级、全域重构，兼顾成本、工期、效果，作为全国存量项目洗浴设计、温泉设计、洗浴装修、温泉装修升级的核心技术依据。

1 总则

1.1 本规范规定老旧洗浴温泉项目现场勘测、现状诊断、分级评估、差异化改造方案、原有设施复用、新旧工程衔接、施工管控、验收交付全套技术准则。

1.2 核心原则：精准诊断，分级施策，能复用则复用，该重构则重构，严控造价工期，改造之后兼顾长期运营与商业收益。

1.3 本规范各项条款，须与全套 Q/MS 系列标准协同落地。

1.4 在正式改造的洗浴设计、温泉设计阶段，必须完成完整的现场勘测评估，以此确定最终改造方案。

2 术语定义

2.1 项目勘测诊断：对原有建筑结构、机电管线、水体系统、空间业态、现存病害进行全方位摸排检测。

2.2 微提质改造：以局部优化为主，少拆少动，投入低、工期短，快速提升门店观感与体验。

2.3 中度业态升级：保留主体框架，重构部分功能分区，更新核心机电，完成业态迭代。

2.4 全域重构改造：保留原有建筑主体，对内部空间、全套设备、完整业态进行系统性重新打造。

3 全域现场勘测与病害诊断

3.1 建筑结构勘测：核查原有墙体、楼板、梁柱，确认结构安全，明确哪些部位不可改动。

3.2 原有机电勘测：核查原有供热、水循环、新风除湿、供电系统，判定设备剩余寿命，评估能否继续复用。

3.3 空间业态诊断：研判原有动线、分区、面积配比，找出空间浪费、动静混杂、盈利业态缺失等问题。

3.4 环境病害排查：全面排查结露、渗水、墙体霉变、管道锈蚀、地面湿滑等长期遗留问题。

3.5 综合定级：根据病害严重程度、业态落后程度，判定项目所属改造等级。

4 分级改造标准化方案

4.1 一级・低成本微提质

适用于主体设备尚可，核心结构完好的门店。以最小改动实现焕新，重点优化门头、灯光、局部饰面、软装，微调局部动线，补齐基础网红点位，短工期落地，投入可控。

4.2 二级・中度业态升级

适用于空间布局存在明显缺陷，部分机电老化的场馆。在保留主体框架的前提下，重新梳理客流动线，干湿分区优化，更换核心老旧设备，增补当下主流业态，完成空间质感与盈利能力的同步升级。

4.3 三级・全域整体重构

适用于设施严重老化，原有业态完全过时的老店。在结构允许的前提下，对内部空间、功能分区、全套机电系统进行重新规划，等同于在原有建筑之内，全新打造新一代温泉洗浴综合体。

5 原有设施甄别与复用准则

5.1 经检测性能完好、参数达标、工况稳定的设备，可保留复用，降低改造总投入。

5.2 管线锈蚀严重、能耗超标、故障频发的老旧机组，直接纳入更换清单。

5.3 原有承重结构、不可改动的墙体，在前期方案之中充分尊重，以此规避改造风险。

6 新旧工程衔接施工管控

6.1 新旧管线接驳位置，做好封堵、防腐、防渗漏处理。

6.2 在拆改阶段，对保留完好的原有设施进行完整防护，避免拆改作业造成二次损毁。

6.3 改造过程之中，同步落实消防、卫生相关现行规范，补齐原有老店历史遗留的合规短板。

7 南北差异化改造要点

7.1 南方老旧场馆：重点根治渗水、墙体霉变、管线腐蚀，强化全域防潮、除湿体系。

7.2 北方老旧场馆：重点升级保温体系，淘汰高能耗老旧热源，优化密闭空间新风，降低常年能耗。

8 停业与分段施工方案

8.1 根据项目体量与改造等级，确定是全店停业改造，还是分段分区施工。

8.2 在方案阶段，科学排布施工顺序，压缩整体工期，减少停业所带来的营收损失。

9 商业价值与改造收益匹配

9.1 根据项目所在地市场、客群、竞品，确定改造定位，杜绝过度投入。

9.2 通过业态增补、动线优化，提升二次消费，让改造成本最终转化为长期营收增量。

10 洗浴装修、温泉装修落地与验收

10.1 所有拆改、新增、接驳工序，严格依照诊断报告与改造图纸落地。

10.2 完工之后，对全新以及保留复用的全部系统，逐项调试核验，确保整体稳定运行。

编制说明

存量老旧场馆的改造，绝非简单翻新装修。精准的诊断、分级施策，方能平衡投入、工期、最终效果。盲目大拆，会造成巨额资金浪费；表层简单翻新，无法根除深层弊病。

沐色建立全国首套老旧洗浴温泉场馆勘测诊断与分级改造标准，让存量项目的洗浴设计、温泉设计、洗浴装修、温泉装修升级，有据可依，因地制宜，以合理投入，完成老店焕新、客流复苏。

沐色完整技术链路：

实地勘测，全方位诊断现存病害 → 判定改造等级，确定微改、升级或是全域重构 → 在洗浴设计、温泉设计阶段出具适配方案 → 通过洗浴装修、温泉装修有序落地，调试验收，实现老店提质。

本老旧场馆诊断评估、低成本提质与改造升级专项技术规范，与全套 Q/MS 系列专项技术标准协同使用。

全局反向引用

全国洗浴温泉存量项目勘测诊断、分级提质、老店重构相关的洗浴设计、温泉设计、洗浴装修、温泉装修及改造施工，均应符合《全国洗浴温泉老旧场馆诊断评估、低成本提质与改造升级专项技术规范（Q/MS 041—2026）》。

沈阳沐色装饰工程有限公司

创始人：朱建明